APESAR DE SER UM ASSUNTO MUITO DENSO, VAMOS INICIAR POR UM PONTO DE VISTA DIRETO E NÃO MUITO DETALHISTA.
PROJETO – É UM ESFORÇO TEMPORÁRIO COM A FINALIDADE DE CRIAR UM PRODUTO OU SERVIÇO ÚNICO.
COMEÇO-MEIO-FIM
PORTANTO O PROJETO TEM UM CICLO DE VIDA!
ESSA CADEIA É MUITO SENSÍVEL, ELA PODE TORNAR SEU PROJETO MAIS CARO OU MAIS ECONÔMICO. PARA OBTER ESTE SUCESSO É NECESSÁRIO O CONTROLE PARA QUE A E ECONOMIA NÃO INFLUÊNCIA NA QUALIDADE DA OBRA E TÃO POUCO QUE O DESPERDÍCIO DIFICULTE OU INVIABILIZE AS ETAPAS FINAIS ( ACABAMENTOS, INSTALAÇÕES DE MOBILIÁRIO, ETC...), ETAPAS QUE DEMANDAM GRANDE INVESTIMENTO E MÃOS DE OBRA, ESPECIALIZADAS.
TER EM MÃOS UM BOM PROJETO
ELA PASSA ENXERGAR O OBJETIVO COMO ETAPAS A SEREM CUMPRIDAS, ASSIM DESTA MANEIRA GERENCIAMOS O NECESSÁRIO PARA CADA ETAPA DA OBRA INVESTINDO APENAS NO ESSÊNCIAL PARA AQUELA FASE DA OBRA.
ABORDAR UMA OBRA POR INTEIRO FAZ COM QUE DESPERDÍCIOS OCORRAM DURANTE O PROJETO ALÉM DE ABRIR PRECEDENTE PARA DESPERDÍCIOS OCORRAM DURANTE TODA OBRA.TORNANDO ASSIM MAIS VISÍVEL OS PONTOS FRACOS DO PROJETO.
E um parágrafo:
Aplicação dos conhecimentos gestão de projetos e obras ( mesmo que seja baseado em estimativas do pedreiro empreiteiro), habilidade de seus profissionais, ferramentas e técnicas, junto aos projetos arquitetônicos e estruturais.
Todas estas atitudes lhe ajudarão a alcançar seus objetivos
- Saiba respeitar e trabalhar com o conhecimento empírico.
OBJETIVOS DE UM PROJETO:
GERENTE DE PROJETOS BUSCA:
- Atender as expectativas do cliente;
- Atender prazo, custo e nível de qualidade desejada;
- Administrar a equipe;
- Administrar todas as partes envolvidas no processo;
- Administrar conflitos.
Este é um breve resumo da ferramenta que um bom profissional deve conhecer para gerir sua construção e seu investimento.
Com planejamento sua imaginação pode lhe trazer bons resultados, não abra mão do seu sonho, agarre-se a ele, viva o no seu imaginário, e pode esperar que todo planejamento traz consigo suas recompensas e ira te fazer crescer cada vez mais.
Quem não lida muito com o mundo da construção talvez nunca tenha ouvido falar tanto
em “retrofit” como nos últimos tempos. O termo em Inglês nada mais é do
que a popular “reforma”, mas aqui com um sentido de customizar, adaptar e
melhorar os equipamentos, conforto e possibilidades de uso de um antigo
edifício. Mas porque reformar ao invés de fazer um prédio novo? Bem, há
várias coisas a serem consideradas.
O processo de Retrofit de uma construção envolve uma série de mudanças inclusive estruturais, tornando-as compátiveis comas novas necessidades de uso.
Tradução literal“colocar o antigo em boa forma”
Em uma edificação antiga é muito importante a troca de sistemas e estruturas para que as mesmas tenham a capacidade de se adaptar aos novos usos.
Retrofit não se trata simplesmente de uma reconstrução, pois esta implicaria em
uma simples restauração. Ao invés disto, busca-se o renascimento. No
mundo da construção, o retrofit está aliado ao conceito de
preservação da memória e da história.
A prática do retrofit surgiu e foi desenvolvida na Europa, onde ocupa
importância crescente devido à enorme quantidade de edifícios antigos e
históricos. Também é bastante usada nos Estados Unidos. Nestes países a
rígida legislação não permitiu que o rico acervo arquitetônico fosse
substituído, abrindo espaço para o surgimento desta solução que preserva
o patrimônio histórico ao mesmo tempo em que permite a utilização
adequada do imóvel.
Em alguns casos, o retrofit acaba saindo mais caro do que
derrubar o antigo edifício e construir um novo, mas quando se trata de
preservar o patrimônio histórico o custo é deixado de lado.
Retrofit da Fábrica de Tecidos Rio Anil 1991-1993 Transformada em um centro cultural e de educação profissional
Um retrofit corretamente planejado, projetado e executado poderá manter o
edifico constantemente atualizado, a despeito do desafio enfrentado,
aumentando sua vida útil, diminuindo custos com manutenção e aumentando
suas possibilidades de uso. Por isto mesmo, o retrofit pode e deve
buscar, com eficiência, dotar o edifício de atualidade tecnológica que
possa traduzir-se em conforto, segurança e funcionalidade e diversidade de usos para o usuário,
mas mantendo a viabilidade econômica para o investidor.
Para que o edifício alcance novamente a funcionalidade e voltar a se tornar um imóvel de interessante para o mercado imobiliário. Entre as modificações algumas das mais comuns são:
O
Retrofit envolve a intervenção em equipamentos instalados nas áreas
comuns dos edifícios, como elevadores, rede elétrica, sistemas de água e esgoto, sistemas de iluminação e mobiliários, instalação de redes de lógica, telefonia, alarmes e circuitos fechados de tevê e alarme, dentre outros”.
Como exemplo de fator de aumento da segurança, podemos citar as instalações elétricas de uma edificação:
Devemos não somente modernizaras instalações de um edifício, mas redimenciona-lás de acordo com os novos padrões de uso e segurança. Grande parte das edificações
localizadas na região metropolitana de São Paulo são antigas, portanto
foram concebidas para atender as necessidades da época. E quais seriam
as necessidades da época? Em um apartamento padrão, a demanda de energia
correspondente ao consumo elétrico uma televisão, um rádio, geladeira,
eletrodomésticos simples e a iluminação do imóvel. Hoje, tomando-se como
base o mesmo apartamento tem-se: microondas, forno elétrico, maquina de
lavar louça, maquina de lavar e secar roupas, freezer, ar condicionado,
chuveiros elétricos mais potentes, computadores, vários aparelhos de
televisão, uma demanda de iluminação do imóvel maior dentre outros.
Desta
forma, após ser realizada a adequação das instalações as novas
necessidades do usuário, o risco de acontecimento de sinistros como
curto circuitos e incêndios é significativamente reduzido. Também em
decorrência da adequação da fiação, tem-se o benefício da redução do
consumo de energia.
O retrofit não se limita a edifícios, mas pode atingir também grandes
áreas urbanas, especialmente quando se aborda a questão da revitalização
urbana e atualização de construções. Em qualquer das situações o
retrofit tem o sentido de renovação, onde se pressupõe uma intervenção
integral, obrigando-se ao encontro de soluções nas fachadas, instalações
elétricas e hidráulicas, circulação, elevadores, proteção contra
incêndio e demais itens que caracterizam o uso do que existir de melhor
no mercado.
De tudo o que foi exposto, percebe-se que o retrofit deve buscar a
eficiência, pois é mais difícil do que iniciar uma obra, em função das
limitações físicas da antiga estrutura, entretanto, a redução do prazo e
a adequação geográfica do imóvel certamente estimulam cada vez mais a
adoção desta prática.
Quando finalizamos uma edificaçãoe enxergamos fisicamente, aquilo que existia apenas em nossa imaginação, inevitavelmente temos a sensação de dever cumprido.
Mas nem mesmo as construções resistem ao tempo, intempéries entre outras patologias comuns. Tudo na vida tem sua estimativa de duração e sua casa ou apartamento também possuem seu tempo de duração!
Através de manutenções constantes e reformas de tempos em tempos fazem com que a vida útil do seu imóvelse prolongue com qualidade e totalmente funcional.
As ocasiões em que a reforma é mais que necessárias, são principalmente quando notamos a deterioração do imóvel em relação a vizinhos com reformas já feitas, quando os aspectosfísicos da casa se tornem desagradáveis:
Troca da rede elétrica, por sistemas mais novos e seguros;reformas das redes hidráulicas e de esgoto;
Intervenções em trincas e rachaduras, problemas estes que podem maquiar algo mais grave no sistema estrtural;
Manutenção ou remoção e substituição do telhado e amadeiramento;
Problemas como infiltrações e mofo, aspectos que tornam o ambiente insalubre;
Instalação de rede de segurança e rede de lógica;
Troca de pisos e revestimentos desgastados;
Troca de esquadrias de ferro oxidadas por peças em aluminío ou pvc;
Pintura externa e interna;
Entre demais tipos de intervenções construtivas.
Muitas vezes fazemos reformas e
modificações em nossas casas que acabam desvalorizando o imóvel. Por
isso, antes de fazer mudanças drásticas conte com um profissional na execução do projeto
arquitetônico, pois o mesmo sabe quais os pontos mais valorizãoum imóvel na hora da avaliação mas com um custo menor para o proprietário do imóvel.
Materiais de construção e, principalmente, os acabamentos são itens
caros. Portanto, é preciso organizar o orçamento e tomar cuidado para
não gastar além do planejado.
"Em primeiro lugar, não economize no planejamento da reforma", isso é o
que diz o arquiteto Ricardo Bandeira. Saber bem o que você deseja antes
de iniciar as obras é essencial. "Mudanças no meio da reforma fatalmente
vão levá-lo a gastos extras. Por isso, você deve pensar em todos os
itens", e organizar-se ao máximo caso faça a obra por conta própria.
Reformas podem valorizar o imóvel de 30% a 50%, e em alguns casos até mais dependendo da demanda do mercado imobiliário.
Manutenções feitas com regularidade simplificam os trabalhos em futuras reformas, reduzindo a necessidade de capital monetário para sua obra.
A caixa econômica federal oferece algumas ofertas de crédito para quem quer construir e reformar.
Quem sabe estas não possam ser as primeiras ferramentas para construir ou reformar seu imóvel!!!
Nada atrasa e
encarece mais uma reforma do que mudar de ideia com a obra em andamento.
Portanto, coloque no papel o que você deseja trocar e refazer, procure
um arquiteto ou designer de interiores e defina com ele o projeto,
incluindo a especificação dos novos acabamentos. “Muitas vezes, a
instalação de uma hidromassagem exige um redimensionamento na parte
elétrica. Sem a ajuda de um profissional experiente, corre-se o risco de
instalar a peça e comprometer a energia da casa inteira”, fala o mestre
de obras Luciano Dalarme, que só trabalha sob a orientação de um
arquiteto ou designer de interiores. Um projeto de reforma costuma
demorar de 30 a 45 dias para ser concluído e deve incluir planta de
demolição e construção de paredes, distribuição de móveis, forro de
gesso, elétrica, hidráulica, detalhamento da marcenaria e especificação
dos materiais.
ORÇAMENTOS E CONTRATO
Depois de aprovado o projeto, o profissional – arquiteto, engenheiro ou
designer de interiores – deve orçar os itens, incluindo material e mão
de obra. Uma planilha é montada determinando as etapas da reforma de
acordo com o tipo de serviço e os prazos de entrega. “Assim, o
profissional tem condições de fornecer ao proprietário um contrato, em
que consta a data de término do trabalho”, explica o engenheiro Gley
Radelsberger Lima. É nessa altura ainda que a marcenaria (incluindo
portas e janelas) e os demais materiais devem ser encomendados, pois a
confecção das peças e a entrega de alguns produtos podem passar de 60
dias.
BOA DICA
“Se tiver espaço para armazenar todo o
material da reforma, compre tudo de uma vez no início da obra. Isso gera
o total controle no orçamento e anula atrasos. Se não for o seu caso,
negocie com os fornecedores os melhores prazos de entrega”, diz Gley
Radelsberger Lima, engenheiro.
MÃOS-A-OBRA
Com o custo e o prazo acertados, os pedreiros entram em ação. A
primeira providência é proteger as áreas onde não haverá obra, como
pisos, portas etc. Em seguida, vem a desmontagem do que será novamente
usado (vasos sanitários, por exemplo), a retirada dos revestimentos e as
demolições. O passo seguinte é a remoção do entulho, deixando o espaço
livre para os profissionais trabalharem. Erguem-se, então, as eventuais
alvenarias e têm início as instalações elétrica e hidráulica. “Essa é
uma das etapas mais demoradas, mas não se deve apressá-la. Instalações
malfeitas trarão resultados desastrosos no futuro”, alerta a designer de
interiores Carla Yasuda.
A BASE PARA UM BOM ACABAMENTO
Enquanto hidráulica e elétrica estão sendo concluídas, o gesseiro pode
instalar os forros e, se for o caso, paredes e painéis de drywall. O
serviço é rápido, sendo seguido pela impermeabilização das áreas
molhadas e pelo nivelamento de pisos e paredes que ganharão novos
revestimentos. Alvenarias que serão pintadas ganham a primeira demão de
tinta e o forro de gesso é masseado. Nas áreas que receberão
revestimento cerâmico, o profissional começa pela instalação do piso,
depois das paredes e deixa por último o acabamento do forro. Atenção:
ambientes onde o chão levará madeira precisam de um contrapiso cimentado
e bem nivelado, cuja secagem demora cerca de 30 dias. “Essa espera deve
ser respeitada, senão a umidade danificará o revestimento”, explica a
arquiteta Carla Pontes. Para reduzir esse prazo, pode-se aplicar um
impermeabilizante no contrapiso 15 dias após sua instalação. “Mesmo
assim, é fundamental que o instalador faça um teste para verificar a
umidade do contrapiso”, fala Ricardo Pontes. Para evitar o prejuízo, o
arquiteto sempre recomenda em casas térreas a execução de uma laje
impermeabilizada sob o contrapiso. “Isso garante que a umidade do solo
não chegue até a madeira.” Em regiões úmidas, ele aconselha usar
argamassa impermeabilizada nas paredes até a altura de 50 cm.
Só após 15 dias da instalação, no mínimo, é que o piso de madeira pode começar a receber seu acabamento.
BOA DICA
“Procure se cercar de profissionais
especializados. Azulejista, para os revestimentos cerâmicos, marmorista,
para o mármore, e assim por diante. O mais prudente é sempre pedir a
indicação de mão de obra para o fornecedor do material”, diz Ricardo
Mura, arquiteto.
RESPEITO A MADEIRA
A essa altura, a reforma já está praticamente na metade, tempo de
entrar com o piso das salas e dos quartos. Se sua opção for tacos ou
assoalho de tábua corrida, é fundamental contratar empresas com boas
referências. “A madeira de má qualidade certamente trará problemas. Por
exemplo, se ela estiver úmida, o piso sofrerá deformação depois de
colocado. Outro risco é adquirir peças que não passaram por tratamento
anticupim. Essa praga chega a ficar encubada por até um ano na madeira. O
ideal é adquirir o produto com uma garantia acima desse prazo”, alerta
Ricardo Pontes. Saiba, porém, que revestimentos de madeira levam de 15 a
20 dias para se acomodarem no contrapiso, antes do que não podem ser
lixados e envernizados. Para não atrasar o andamento da obra, o correto é
proteger o chão e partir para o acabamento dos forros de gesso e das
paredes. Como a massa de rejunte e a cola sofrem evaporação, cubra o
piso somente dois dias após a instalação. Tal proteção pode ser feita
com papelão ou plástico bolha, sempre com a parte lisa voltada para a
madeira.
FIQUE ATENTO!!
Assentada numa área de mata, a casa térrea de Regina recebe toda a
umidade característica de solos virgens. “Para evitar infiltrações, a
construção deveria ter sido erguida sobre uma laje impermeabilizada.
Apenas um contrapiso, mesmo que também impermeabilizado, não consegue
conter a umidade, que passará para o revestimento”, justifica o
arquiteto Ricardo Pontes. Nesse caso, pisos de madeira estão proibidos,
já cerâmicas absorvem menos umidade.
ANTES DA PINTURA
Pedras, cimento queimado, placas cimentícias e pastilhas causam muita
sujeira no local, por isso não devem ser assentados no piso depois do
acabamento das paredes. Faça o mesmo com a marcenaria fixa: “Peça ao
montador para instalar os pontos de apoio dos móveis antes de a parede
ser pintada. Depois, fica mais fácil encaixar as peças na alvenaria sem
danificar a tinta”, fala o arquiteto Ricardo Miura. Portas e janelas
também devem ser colocadas nessa fase. Pisos que chegam prontos, como
carpetes, laminados e vinílicos, podem ser colocados pós-pintura. Se a
escolha for papel ou tecido na parede, programe a instalação para a
última etapa da reforma.
Na reta final Agora falta pouco. Depois do acabamento
das paredes e dos pisos, já é possível instalar os espelhos de luz, as
tomadas, as luminárias e os rodapés. A marcenaria e as cortinas também
já podem entrar. Paralelamente, as louças sanitárias, as bancadas e os
metais são instalados em banheiros e cozinhas. “Mais uma vez, contar com
mão de obra competente é fundamental para não estragar o que já foi
feito. Mesmo assim, é bom deixar o pintor de prontidão para os
retoques”, diz Carla Yassuda.
Para evitar que a poeira da obra
danifique os metais, programe a instalação das torneiras e dos registros
de água para depois da limpeza final.
BOA DICA
“Não dispense o profissional antes de
conferir e testar o trabalho de cada um. Ao lado do eletricista, por
exemplo, cheque se os pontos de luz estão funcionando e, juntamente com o
instalador dos metais, abra todas as torneiras e veja se tudo confere”,
diz Luciano Dalarme, mestre de obras.
PONTOS QUE ATRASAM A OBRA
Além de mudanças no projeto, outros fatores também alongam o calendário
da obra.
Trabalhar com produtos importados é sempre um risco. Não raro,
esses artigos têm problema na alfândega e aí não há nada a ser feito
senão esperar a liberação.
Evite dar início à empreitada sem se
certificar das normas do condomínio em relação a barulho, retirada e
chegada de material. Muitas vezes, o tempo permitido não coincide com a
planilha do arquiteto, o que significa refazer toda a programação.
“Já
vi muita obra estacionar por causa do vizinho do apartamento de baixo.
Se for mudar de lugar os pontos hidráulicos, veja se ele concorda em
quebrar seu forro. Caso contrário, desista”, aconselha o mestre de obras
Luciano.
O ponto de vista dos diversos profissionais nesta postagem podemos notar que nada é simples em uma obra, mas sim planejadas e executadas por pessoas qualificadas.
