Primeiros passos da sua construção

Passo a passo da construção
Por onde começo ?

A princípio, para se construir é necessário um terreno.
Se você não possui um terreno, e deseja comprar um para construir, é bom se ater a estes ítens :

• Custo

• Localização e acesso

• Comercialização de imóveis próximos, como se comporta o mercado de compra venda e aluguel

• Condição do solo. Por meio de sondagem podemos conhecer a real condição do solo, e devemos tomar cuidado com isto pois caso o terreno não seja bom o gasto em fundações pode tornar o bom negócio um prejuízo

• Nível da rua e do terreno: evitando-se problemas futuros com enchentes
• Arborização e insolação. Determinadas árvores não podem ser retiradas. O IBAMA não permite, é crime! O certo é consultar os orgãos competentes. Imagine aquela piscina ou churrasqueira não poder ser construida? Decepção geral da família

• Existência de feira no local. Nada contra, só não pode ser surpresa após o fechamento do negócio

• Taxa de ocupação do terreno e zoneamento

• Documentação do terreno. Certidão de Propriedade do Imóvel atualizada, certidões de ações dos distribuidores civis para os proprietários e cônjuges, assim como protestos, ações federais e execuções fiscais, IPTU, Certidão Negativa de Débitos Municipais e caso o proprietário seja pessoa física, requerer também o CND, Certidão Negativa de Débitos junto ao INSS. Estes documentos tem por finalidade mostrar a existência ou não de ações que podem colocar em risco a venda do imóvel.

No caso de Imobiliária, caso haja alguma dúvida no tocante a idoneidade da mesma, o CRECI poderá dar maiores esclarecimentos.

 "SOMENTE CONSTRUA COM PROJETO LEGAL APROVADO PELA PREFEITURA DE SEU MUNICÍPIO, O PROJETISTA DEVE SEGUIR ATENTAMENTE AO QUE CONSTA NO CÓDIGO DE OBRAS MUNICIPAL E AS LEIS DE USO E OCUPAÇÃO DO LOTE. NA LEGISLAÇÃO ESTÃO SEUS DEVERES MAS ESTÃO TAMBÉM OS SEUS DIREITOS COMO CIDADÃO."



FIQUE ATENTO A ESTES "DETALHES" MESMO QUE SEU TATARAVÔ TENHA CONSTRUÍDO SEM "FRESCURAS" , CHEGARÁ O MOMENTO INEVITÁVEL ONDE
ALGUMA NECESSIDADE COMO "INVENTÁRIO", DISPUTA JUDICIAL, INVASÃO, USO
CAPIÃO, VENDA DO IMÓVEL VIA FINANCIAMENTO, FINANCIAMENTO DE REFORMA OU 
EM CASO DE DESAPROPRIAÇÃO OU SINISTRO DO IMÓVEL, ENTRE OUTROS TANTOS
MOTIVOS QUE O FARÃO IR OU RECEBER A VISITA DO DEPARTAMENTO DE OBRAS MUNICIPAL! AONDE COMEÇAM OS ODIOSOS "COMUNIQUE-SE" (cartas da prefeitura
com pedidos regulatórios a serem atendidos em um determinado prazo), O RESULTADO DE TUDO ISSO PODE SER DESDE A PROIBIÇÃO DE ATIVIDADE COMERCIAL, MULTAS, DEMOLIÇÕES E OS MUITO MAIS ONEROSOS CUSTOS PROCESSUAIS ENVOLVENDO
ADVOGADOS, PROFISSIONAL DA CONSTRUÇÃO CIVIL E TAXAS COBRADAS PELA PREFEITURA.
TAIS PROCESSOS PODEM PERDURAR POR ANOS ATÉ O DEFERIMENTO DA LEGALIDADE DO IMÓVEL, DEIXANDO MUITAS DAS VEZES O BEM ABANDONADO DURANTE O PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO, FRUSTRAÇÃO DE OPORTUNIDADES DE NEGOCIAÇÃO DA ÁREA, ETC.

O ARQUITETO QUE NO COMEÇO DO PROCESSO POSSUI UM CUSTO RELATIVAMENTE BAIXO FRENTE A CONSTRUÇÃO, PODE TORNAR-SE UM PROFISSIONAL CARO E ESPECIALISTA EM PROCESSOS DE REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS.     

   Projeto

Nesta etapa, o acompanhamento de um profissional, como um Arquiteto ou Engenheiro é muito importante.
O acampanhamento profissional não só na elaboração do projeto como também na fase de construção, pode evitar muita dor de cabeça além da redução de custo.
Inicialmente, a fase de anteprojeto, será quando você explicará para o Arquiteto, aquilo que deseja. É a hora de falar o que se tem em mente, mostrar seus rascunhos, seu gosto, seu estilo, sem esquecer da verba para investir. Em poder destas informações, o Arquiteto poderá apresentar um esboço para sua apreciação.
É bom não esquecer de levar em consideração insolação, fundação, telhado, possíveis ampliações
( adegas, churrasqueira, etc), pontos de elétrica internos e externos, ilmuninação de jardins, alarme, sonorização, telefonia, aterramento, antena, padrão do acabamento e etc.
Ótimo, você está com o projeto. Próximo passo.

Planejamento

Todos os projetos estão em ordem, já foram executadas algumas alterações, está tudo certo, é hora de planejar.
Com o auxílio do Engenheiro ou Arquiteto de sua confiança, será efetuado o planejamento da obra. Deverá ser elaborado um cronograma físico/financeiro, que nada mais é do que uma planilha onde serão informadas a sequências de execução dos serviços, prazos e gastos referentes ao material assim como mão de obra.
Um planejamento de obra bem elaborado e bem executado evitará desperdícios, gastos extras além de garantir o cumprimento dos prazos.
Falta pouco, o planejamento está pronto. Próximo passo.

Legalização da Obra

PROJETO LEGAL - PREFEITURA

A obra deverá ter um alvará de construção fornecido pela Prefeitura. Para dar entrada neste alvará é necessário IPTU do terreno, escritura de compra e venda e apresentação da planta.
O próximo registro a ser feito é junto ao INSS.
Por lei, todo proprietário de uma construção civil particular é obrigado a efetuar matrícula da Obra junto ao INSS, em até 30 dias a contar do início da mesma ( salvo construções familiares, menores que 70 metros quadrados, sem utilização de mão de obra assalariada e de uso familiar ).
A documentação necessária para esta matrícula é CIC ou RG do proprietário, IPTU, escritura de compra e venda e planta aprovada pela prefeitura.
Tudo regularizado. Próximo passo.

Contratação da Mão de Obra.

O Engenheiro ou Arquiteto que acompanhar a sua obra, poderá ajudar na contratação de pessoal. A indicação de amigos que tenham construido ou outros profissionais da área da construção auxiliam muito o trabalho de escolha dos funcionários.
Pode-se optar também por um empreiteiro, o qual se incumbirá de contratar o pessoal, sendo inclusive responsável pelos mesmos. Visitar obra que o empreiteiro executou ou está em andamento é necessário para se conhecer o padrão de limpeza, qualidade, acabamento, prazo e desperdício de materiais, o que poderá evitar muita dor de cabeça no decorrer da obra.
É importante ainda atentar para os seguintes fatos:

não contratar o primeiro que aparecer. Você demorou um bom tempo para iniciar a obra e nada deve ser precipitado
assim como na compra de materiais, cotar a mão de obra. Peça orçamento de pelo menos três empreiteiros e negocie (prazo, valor e condição de pagamento, preferencialmente por tarefa executada)
nunca esquecer de elaborar um contrato por escrito. Neste deverá constar terefas, responsabilidades, prazos, multas e inclusive serviços extras
recolhimento de INSS dos funcionários, pois será necessário apresentá-los para o requerimento do "Habite-se".
Agora falta bem pouco para o início da obra.Próximo passo.
 
Compra de Materiais

Para a compra de material, é indispensável cotar.
Monte uma planilha contendo data, produto ou serviço, fornecedor, quantidade, preço unitário, preço total, prazo de entrega e condição de pagamento. Solicite do fornecedor a cotação por escrito.
Pelo menos quatro empresas são necessarias para se ter uma idéia das reais condições comerciais, e para que você realize o melhor negócio.
Com as condições acima em mãos, você estará apto para negociar e fazer a melhor opção. Não tenha vergonha de pechinchar! Pechincha faz parte do jogo, vale preço, prazo de entrega e condição de pagamento.
Na compra, alguns cuidados devem ser tomados:
o frete por vezes não está incluso.Sempre averiguar;
preço pode não ser tudo. A relação custo X benefício deve ser bem analizada ainda na fase de definição do acabamento. Um produto barato mas que dura pouco e deve ser trocado em pouco tempo, acaba ficando muito caro;
conferir a entrega do material, se é aquele comprado e na mesma quantidade. Certos produtos como por exemplo cimento tem validade, sempre verificar se o produto se encontra dentro do prazo estipulado pelo fabricante

Fonte: http://www.b.com.br/dica/listagem.php?id=64